Financiamiento de créditos hipotecarios

Para lograr la compra de una vivienda será importante contar con el financiamiento que nos permita acceder a ella, por lo que necesitarás cotizar un crédito hipotecario y entender cómo funciona, en qué fijarse al evaluarlo y algunas definiciones o conceptos. En este artículo podrás encontrar información que te ayude a entender en términos simples en qué consisten estos créditos.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es simplemente un préstamo, y se diferencia de los créditos de consumo principalmente por estas características: es de largo plazo, con una duración de pago que va desde los 5 años hasta incluso 40 años en algunas instituciones; se deja la propiedad como garantía, es decir, se hipoteca o compromete la vivienda (de ahí proviene el nombre) con el fin de respaldar y asegurar el cumplimiento del pago del crédito.

¿Qué tipos de crédito hipotecario existen?

Existen principalmente 3 tipos de crédito hipotecario, los que se diferencian principalmente por la finalidad del mismo. El primer tipo es el crédito hipotecario para vivienda, el cual es el más común de todos y el que se conoce simplemente bajo el nombre de crédito hipotecario, y tiene la característica que se hipoteca (o deja en garantía) la vivienda que se está comprando. El segundo tipo es el crédito hipotecario con fines generales, que tal como lo dice su nombre, se le puede dar cualquier uso, es decir, no necesariamente para comprar una vivienda, sino que también podrías utilizar el dinero para algún proyecto o incluso vacaciones, pero a diferencia del crédito de consumo ordinario, en este crédito es necesario hipotecar alguna propiedad. Por ejemplo, supongamos que ya posees una casa propia y quieres construir una segunda casa en la playa. En este caso podrías utilizar un crédito hipotecario con fines generales hipotecando tu primera casa, y utilizar el dinero prestado para construir tu segunda casa en playa. Sin embargo, existe el riesgo de que en caso de no cumplir con el pago del crédito, la institución financiera tome derecho sobre tu casa hipotecada. El tercer tipo de crédito es el crédito hipotecario autoconstrucción, el cual tiene como finalidad la construcción de una propiedad. En este último tipo de crédito, normalmente el dinero del crédito se va entregando a medida que se van cumpliendo avances del proyecto de construcción, y generalmente comienzas a pagarlo una vez que la construcción se encuentra terminada.

¿Qué tipos de tasa existen para los créditos hipotecarios?

Las principales tasas son las tasas fija, variable y mixta. La tasa fija es en la que el crédito mantiene la misma tasa hasta el final del crédito, mientras que la tasa variable varía con periodicidad, es decir, se analiza y define semestral o anualmente dependiendo de la economía. Por último, la tasa mixta es una mezcla de las dos tasas anteriores, donde se comienza el pago del crédito con una tasa fija durante un tiempo determinado (por ejemplo durante los primeros 5 años), y luego comienza a funcionar como una tasa variable, según la economía de cada momento.

¿En qué variables debo fijarme al tomar un crédito hipotecario?

Existen muchas variables involucradas en un crédito hipotecario, como lo son la ya mencionada tasa del crédito, plazo del crédito, y tipo de crédito, sin embargo, existen otras variables, como por ejemplo el porcentaje de financiamiento, es decir, qué proporción del valor de la propiedad que compras te prestarán. Normalmente este porcentaje de financiamiento varía entre el 80% y 90%. Por ejemplo, si quieres comprar una vivienda de UF 2000, y la institución financiera otorga créditos por hasta el 80%, entonces tendrás que disponer (con ahorros u otras formas) de UF 400, es decir, el monto máximo que te podrá financiar el banco será UF 1600.

Las otras variables importantes que están asociadas a los créditos hipotecarios son los gastos asociados (tasación, estudios de títulos, gastos notariales, impuestos, e inscripción en el CBR), y los seguros (desgravamen, incendio, sismo, etc).

La recomendación es siempre comparar y cotizar en distintas instituciones financieras créditos de iguales características. Por ejemplo, cotizar un crédito hipotecario para la vivienda con tasa fija por un monto de UF 1500 a 20 años plazo. ¿cómo hacerlo? Compara el CAE (Costo Anual Equivalente) del crédito. Esta medida considera todos los gastos involucrados en el crédito, y te permitirá identificar la opción más conveniente, puesto que el “precio” del crédito no está determinado exclusivamente por la tasa, dado que un crédito con mayor tasa puede resultar “más barato” si es que los gastos asociados y los seguros son de menor costo. Por eso, ¡siempre compara en base al CAE!